Strefa mieszkańca już działa!

Nowe narzędzie komunikacji pomiędzy mieszkańcami poszczególnych...
czytaj wiecej »

06-04-2014Lepiej iść na zebranie wspólnoty

Poświęć przynajmniej raz w roku tych kilka godzin, jeśli chcesz, by budynek, w którym masz mieszkanie, był zadbany, a opłaty na jego utrzymanie i remonty nie rujnowały twojego domowego budżetu

Przełom pierwszego i drugiego kwartału to sezon rocznych zebrań członków wspólnot mieszkaniowych.

Co to takiego jest ta wspólnota? W największym skrócie: tworzą ją wszyscy właściciele lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Michał Świech z serwisu Domiporta.pl zwraca uwagę, że do powstania wspólnoty nie są potrzebne ani decyzje administracji publicznej, ani umowy cywilne. Wspólnota powstaje bowiem z mocy prawa w momencie, w którym jeden z lokali w budynku zostaje wyodrębniony, np. kiedy gmina lub deweloper sprzeda pierwsze z mieszkań znajdujących się w bloku.

Uwaga! Musisz wiedzieć, że wspomniane zebranie członków wspólnoty jest najważniejszym organem sprawującym w niej władzę. To ono podejmuje uchwały - w tym plan gospodarczy, od którego zależy wysokość comiesięcznego czynszu, wybiera zarząd i przyjmuje lub odrzuca jego sprawozdanie. W uproszczeniu można powiedzieć, że zebranie to swoista rada nadzorcza, władza ustawodawcza, która kontroluje władzę wykonawczą, czyli zarząd. Ten jest drugim organem wspólnoty, który w niej rządzi na co dzień. Zarząd zajmuje się bieżącą administracją, rozliczeniami i wykonywaniem postanowień zebrania członków wspólnoty. Dlatego ta kwestia jest absolutnie kluczowa.

Jaki zarząd wybrać?

W praktyce w większości wspólnot ich członkowie wybierają na zebraniu spośród siebie tzw. zarząd właścicielski. Do codziennych spraw związanych z administrowaniem nieruchomością wynajmowana jest zaś np. wyspecjalizowana firma zarządcza. Zdarza się też jednak, że wspólnota (a najczęściej deweloper w wybudowanym przez siebie budynku) powierza zarząd takiej firmie. Wtedy mamy do czynienia z tzw. zarządem powierzonym. Różnica jest kolosalna. Maciej Wełnicki z firmy Nieruchomości Wielkopolski wyjaśnia, że właścicielom, którzy nie mają zielonego pojęcia o zarządzaniu nieruchomością, albo najzwyczajniej nie mają na to czasu, ta druga opcja może wydać się wygodniejsza. Jednak zarząd właścicielski jest opcją zdecydowanie bezpieczniejszą. Dlaczego? Bo odpada ryzyko związane z brakiem lojalności ze strony firmy, która będzie raczej pilnowała interesu dewelopera, aby w przyszłości uzyskać od niego kolejne zlecenia. Poza tym na zebraniu wspólnoty właściciele bez problemu mogą zmienić skład zarządu, jeśli się nie sprawdził. Zarząd może też zlecić administrowanie innej firmie. - Nie obawiamy się tego rozwiązania, bo wolimy pracować dla wspólnot, które są zadowolone z naszych usług - zapewnia Wełnicki.

W przypadku powierzenia zarządu firmie pełni ona niejako podwójną rolę - jest organem wspólnoty, a równocześnie wykonuje obowiązki administratora. Problem pojawia się wówczas, gdy wspólnota chce zrezygnować z usług takiej firmy, ale ta próbuje za wszelką cenę utrzymać sprawowanie zarządu. Po co?

Ku przestrodze

Tę historię powinni sobie wziąć do serca zwłaszcza ci, którzy mają zamiar kupić nowe mieszkanie. Arkadiusz Cyman opowiada, że w październiku ubiegłego roku właściciele mieszkań w jego bloku postanowili zmienić sposób sprawowania zarządu - z powierzonego firmie zarządczej na właścicielski. Oznaczało to odwołanie firmy, którą pięć lat wcześniej zainstalował w tej wspólnocie deweloper.

Nasz czytelnik wyjaśnia, że przyczyn decyzji mieszkańców było sporo. - Najważniejsze to brak naszej realnej kontroli nad budżetem wspólnoty, nieprzestrzeganie planu gospodarczego i fatalna jakość obsługi - wylicza.

W czasie zebrania większość mieszkańców zagłosowała za uchwałą o zmianie sposobu zarządzania. Kiedy za sprawy wspólnoty zabrał się nowy zarząd, jednym z pierwszych odkryć było to, że firma samowolnie podwyższyła swoje wynagrodzenie (ponad plan gospodarczy) oraz przelała pieniądze na konto powiązanej ze sobą spółki (ci sami właściciele) za wynajem dla siebie pomieszczenia administracji. Oczywiście firma zarządcza nie miała na to zgody mieszkańców (ci nie byli nawet o tym poinformowani). Ponadto takiego wydatku nie przewidywał plan gospodarczy wspólnoty.

Jednak firma zarządcza nie złożyła broni - ona sama i powiązane z nią spółki zaskarżyły w Sądzie Okręgowym uchwałę dotyczącą zmiany sposobu sprawowania zarządu.

Według tej firmy jest ona nieważna, bo wspólnota nie uzyskała wymaganej większości głosów! Jak to możliwe?

Co do zasady, siła głosu zależy od tego, jaki udział ma dany właściciel w nieruchomości wspólnej (jest to "grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali").

Uchwałę uważa się za podjętą, jeśli poprą ją właściciele posiadający łącznie ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej.

Problem w tym, że we wspólnocie naszego czytelnika w praktyce potrzebna jest większość ok. 75 proc.! Arkadiusz Cyman wyjaśnia, że jedną trzecią powierzchni budynku zajmuje garaż z 500 miejscami postojowymi, który traktowany jest jako jeden... lokal. Najdziwniejsze jest to, że w głosowaniu wspólnoty owych 500 współwłaścicieli garażu musi być jednomyślnych, bo inaczej ich głos nie jest brany pod uwagę. Tak właśnie było w przypadku wspólnoty naszego czytelnika.

Czy jest wyjście z tej pułapki? Nie jest prostą rzeczą zebrać głosy właścicieli posiadających łącznie wspomniane ok. 75 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej. Arkadiusz Cyman opowiada, że wielu wynajmuje swoje lokale, więc na zebrania wspólnoty nie przychodzą. Ba, wśród właścicieli są cudzoziemcy. W tej sytuacji członkowie wspólnoty muszą zabiegać o ich pełnomocnictwa do wyrzucenia niechcianego zarządcy. Najpewniej prędzej czy później im się to uda. Jednak najlepiej jest nie dopuścić do takiej sytuacji.

Uwaga! Jeśli zamierzasz kupić nowe mieszkanie od dewelopera, musisz koniecznie zwrócić uwagę na zapisy dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną w podsuwanej ci umowie. Uczula na to również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Uznał on za rażąco naruszające interes konsumentów postanowienia, na podstawie których niektórzy deweloperzy przyznają sobie lub wybranym przez siebie firmom bezterminowe prawo do sprawowania zarządu. Mało tego. Nawet jeśli jego termin jest podany w umowie, to - zdaniem UOKiK - deweloper nie ma prawa żądać od konsumenta pełnomocnictwa do dokonywania czynności, o których powinna decydować wspólnota.

Można też głosować inaczej

Czyli według zasady, że każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos, niezależnie od wielkości udziałów w nieruchomości. Ale żeby przyjąć ten sposób liczenia głosów, trzeba najpierw przegłosować go większością według zasady udziałów. Z jednym wyjątkiem: gdy jeden członek (np. gmina czy deweloper) ma więcej niż połowę udziałów, do zmiany metody głosowania wystarczy poparcie członków posiadających w sumie 20 proc. udziałów.

Uwaga! W art. 23 ust. 2 Ustawy o własności lokali jest wyraźnie zapisane, że ten drugi sposób głosowania można przyjmować w "określonej sprawie". Nie może więc być tak, że właściciele podejmują uchwałę o tym sposobie głosowania w odniesieniu do wszystkich spraw rozpatrywanych na zebraniu.

Niektórym ta metoda głosowania może wydać się bardziej demokratyczna. Jednak prawo jest prawem i nieprzestrzeganie go może spowodować spory bałagan.

Nasz czytelnik z Legnicy napisał do nas list, w którym opowiada, że próbował wyjaśnić kwestię rozliczenia dostaw ciepłej wody, czym naraził się na szykany ze strony zarządu swojej wspólnoty. Czytelnik dokładnie przyjrzał się wspomnianej ustawie i przy okazji wyszło na jaw, że od 1999 r. wszystkie uchwały w jego wspólnocie były podejmowane według zasady "jeden głos na lokal". "Nie jest możliwe przyjęcie generalnej zasady głosowania w ten sposób wszystkich uchwał. Takie też stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lipca 2009 (sygn. akt II CSK 83/09)" - napisał czytelnik. "Stąd wynika, że wszystkie uchwały wspólnoty są nieważne, a zarząd nie jest zarządem, bo nigdy nie został wybrany w sposób zgodny z prawem. Tak więc ludzie rządzący wspólnotą czynią to bezprawnie i nawet o tym nie wiedzą".

A co na to mieszkańcy? "Choć często narzekają na zarząd, nigdy otwarcie się mu nie sprzeciwili. Na wiele spraw przymykają oczy. Prawem jest to, co powie zarząd, decydującym argumentem: krzyk pana S., członka zarządu. Alternatywy 4 przestaje być komedią, gdy się przyjrzeć tej wspólnocie" - opowiada czytelnik.

Żeby było taniej

Ta historia pokazuje, że wspólnoty nie zawsze gospodarują lepiej od spółdzielni mieszkaniowych. To dość powszechne przekonanie najpewniej bierze się stąd, że ponieważ wspólnoty są na ogół znacznie mniejsze, ich członkowie mają większy wpływ na podejmowane decyzje. Michał Świech z Domiporta.pl przyznaje, że wysokość opłat zależy jednak w dużym stopniu od tego, czy mieszkańcy interesują się tym, co robi zarząd wspólnoty i aktywnie uczestniczą w zarządzaniu budynkiem. Tam, gdzie zostawiają sprawy samym sobie, koszty zarządu mogą być wyższe niż w spółdzielniach.

Niestety, jak twierdzi Łukasz Wesołowski z Nieruchomości Wielkopolski, frekwencja podczas spotkań rocznych bywa niezadowalająca. Możesz to zmienić. Pamiętaj, że jeśli nie masz czasu, by pójść na zebranie, możesz - za pomocą odpowiedniego pisma - ustanowić pełnomocnika, który zagłosuje w twoim imieniu.

Wesołowski radzi, by na zebraniu wspólnoty zwrócić szczególną uwagę na kwestię budżetu. Chodzi m.in. o ustalenie wysokości opłat oraz inwestycji, np. remontu okien w klatkach schodowych czy ocieplenie budynku.

Uwaga! Na zebraniu oceniana jest praca zarządu i zatwierdzany roczny plan gospodarczy. Ponadto tylko zebranie wspólnoty może podjąć uchwałę w sprawie m.in. wynagrodzenia zarządu (ten nie ma prawa podnosić go sobie sam), zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, wytoczenia powództwa właścicielowi mieszkania zalegającego z opłatami lub wykraczającego przeciwko porządkowi domowemu czy udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w kwestiach przekraczających zwykły zarząd.

Oczywiście ty też możesz zaproponować uchwałę. O jej projekcie poinformuj jednak odpowiednio wcześniej zarząd. I jeszcze jedno. Decyzję wspólnoty można zaskarżyć w sądzie. - Trzeba to jednak zrobić to w ciągu sześciu tygodni od jej uchwalenia. Oczywiście jedynie w sytuacji, gdy właściciel uzna, że jest ona sprzeczna z prawem lub narusza prawidłową gospodarkę nieruchomością - podpowiada Michał Świech.

Uwaga! Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych decyduje się na założenie strony internetowej, na której - po zalogowaniu w "Strefie Mieszkańca" - mieszkańcy mają dostęp do uchwał wspólnoty, opłat, stanu liczników, aspektów prawnych czy informacji o bieżącym funkcjonowania budynku i wszelkich wydatkach związanych z tymi działaniami. Maciej Wełnicki z Nieruchomości Wielkopolski podkreśla, że wszystkie informacje są dostępne 24 godziny na dobę, jawne i klarowne.

- Z naszych dotychczasowych obserwacji wynika, że taka funkcjonalność pozwala sprawniej i szybciej podejmować decyzje czy przeprowadzać spotkania zarządu wspólnoty - mówi Wełnicki.

Marek Wielgo

Tekst opublikowano w serwisie wyborcza.biz w dniu 6 kwietnia 2014 roku.

 


szukaj nieruchomosci Szukasz nieruchomości
zarzadzaj nieruchomoscia Posiadasz nieruchomość
strefa mieszkanca Strefa mieszkańca
wsparcie biznesu Wsparcie biznesu
A gdy już nabędziesz wymarzoną nieruchomość, sprawdź, czy przypadkiem też nie możemy Ci w czymś pomóc lub w czymś Ciebie wyręczyć!