Strefa mieszkańca już działa!

Nowe narzędzie komunikacji pomiędzy mieszkańcami poszczególnych...
czytaj wiecej »

20-11-2013Fala niekompetencji zaleje rynek nieruchomości

Od 1 stycznia 2014 roku zostaną wprowadzone nowe regulacje dotyczące dostępu do zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości. Czego możemy spodziewać się po nowych zarządcach czy pośrednikach i jak zmiany te wpłyną na rynek? Na te i inne pytania odpowiada Justyna Łukaszewicz, prezes Nieruchomości Wielkopolski.

Jednym z podstawowych skutków wprowadzenia przepisów deregulacyjnych będzie na pewno otwarcie zawodów zarządcy i pośrednika nieruchomości dla tych, którzy do tej pory nie mogli w nich pracować.

Można więc powiedzieć, że nowe regulacje poszerzają możliwości zawodowe dla sporej części społeczeństwa. Efektem tego będzie na pewno wzrost konkurencyjności na rynku pracy.

Można się spodziewać, że w związku z tym obniży się średnia cena zarządzania nieruchomościami. Ten spadek cen nie będzie jednak duży, uwzględniając koszty pracy zarządców oraz stawki, które już teraz funkcjonują na rynku.

Największą szkodą dla rynku nieruchomości będzie natomiast rażące obniżenie jakości pracy nowych zarządców i pośredników. I to jest paradoks, bo zazwyczaj wzrost konkurencyjności oznacza wyższą jakość usług. Trudno jednak spodziewać się jej w przypadku, kiedy obniżane są wymogi stawiane zarządcom i pośrednikom.

Nowe przepisy deregulacyjne znoszą obowiązek zdobycia branżowego wykształcenia. Likwidują także licencję zarządcy czy pośrednika oraz konieczność wpisu do centralnego rejestru prowadzonego przez ministerstwo.

Istnienie tego typu obowiązków sprawiało, że klient korzystający z usług miał pewność, że wykonawca zlecenia posiada przynajmniej minimalne kompetencje. Od nowego roku takiej gwarancji już nie będzie.

Dlaczego brak wykształcenia, praktyki i innych kompetencji może mieć tak negatywny wpływ na pracę zarządcy?

Wystarczy wyobrazić sobie, z jak wieloma dziedzinami gospodarki ma on do czynienia. Zarządca musi znać się na branży budowlanej, a także świetnie orientować się w prawie majątkowym czy sprawach finansowych. W każdej z tych dziedzin powinien być ekspertem.

Wagę sprawy można zobrazować kilkoma przykładami. Jeśli zarządca będzie prowadzić obrady wspólnoty czy spółdzielni niepoprawnie, sąd uchyli jej uchwały ze względu na nieprawidłowy tryb głosowania lub nie zgodzi się na wpis do księgi wieczystej.

Jeśli wspólnota będzie chciała podpisać umowę z wykonawcą remontu przed uzyskaniem decyzji kredytowej, zarządca powinien dyplomatycznie wykazać nieracjonalność takiego postępowania.

Zdarza się, że zarządcy występują jako mediatorzy w konflikcie między dwoma sąsiednimi wspólnotami. Dbają wówczas o to, żeby emocjonalny spór zastąpić merytoryczną dyskusją. Nieprofesjonalny zarządca nie tylko może doprowadzić do zaognienia konfliktu, ale także – jeśli nie zna się na swojej profesji – wypracować rozwiązanie niekorzystne dla swojej wspólnoty.

Jak widać, zakres tematyczny, z którym musi umieć poradzić sobie zarządca, jest bardzo szeroki. A to wszystko tylko kilka z ogromnej puli problemów, z którymi styka się on na co dzień.

Trzeba mieć też świadomość, że zarządca dba nie tylko o bezpieczeństwo majątku. Od jakości jego pracy zależy również zdrowie, a nawet życie ludzi, którzy zamieszkują budynek. Porównując wymagania stawiane przed innymi zawodami, które stykają się z tak wysoką odpowiedzialnością, trudno dostrzec konsekwencję działań organów państwa.

Faktem jest też, że niewielu korzystających z usług zarządcy zdaje sobie sprawę z powagi sprawy. Bardzo często nawet w relacjach z naszymi klientami dostrzegamy niewielką świadomość tego, co robi zarządca i jak ważna jest jego rola.

Stan wiedzy społeczeństwa na temat naszej pracy przypomina wierzchołek góry lodowej – ludzie myślą, że wystarczy, aby na klatce schodowej było czysto i wszystkie żarówki w budynku były wkręcone. Nie zdają sobie sprawy, z jaką materią na co dzień mają do czynienia zarządcy. Obawiam się, że podobny brak świadomości wystąpił również w ministerstwie sprawiedliwości, kiedy zapadały najważniejsze decyzje.

Zmiany, których ministerstwo jest autorem, doprowadzą do sytuacji, w której jakość pracy zarządców będzie weryfikowana negatywnie.

O niskiej jakości usług świadczonych przez niewykwalifikowanego zarządcę lub pośrednika, klient zorientuje się dopiero wtedy, kiedy stanie się coś złego, kiedy wynajęta przez niego osoba czy firma zawiedzie.

Znamy to z doświadczenia – kilka razy w naszej historii zdarzyło się, że klient, który odszedł do tańszego zarządcy, wrócił do nas po roku widząc jego niekompetencję. Warto, żeby w takich sytuacjach klient mógł swojego przyszłego zarządcę zweryfikować pozytywnie – sprawdzając posiadane kwalifikacje i uprawnienia.

Taką możliwość dawała licencja zarządcy, obowiązek praktyk czy obowiązkowe szkolenia. Po wprowadzeniu deregulacji o tym, że dany zarządca nie ma wiedzy i umiejętności do pełnienia swojego zawodu klient przekona się dopiero wtedy, gdy ten zawiedzie.

Dużą szkodą dla rynku nieruchomości może być także likwidacja Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Osoba, która wnosiła do niej sprawę przeciwko zarządcy, mogła liczyć na szybką procedurę prowadzoną przez specjalistów. Teraz w takich sytuacjach pozostanie jedynie sąd, przed którym sprawy mogą toczyć się latami. Trudno też oczekiwać, żeby sędzia znał się na materii nieruchomościowej tak jak wykształcony branżowiec.

Negatywnie postrzegamy również to, że w nowych przepisach nie została sformułowana definicja zawodu zarządcy i pośrednika. Brak jasnego określenia, kto jest zarządcą i pośrednikiem stwarza kolejną możliwość do nadużyć.

Dodatkowym utrudnieniem będzie rozmycie sprawy w przypadku ewentualnych procesów sądowych. Nieprofesjonalny zarządca nieruchomości będzie mógł tłumaczyć się na przykład, że wykonywał tylko obowiązki „administratora” lub dozorcy. To brzmi komicznie, ale w świetle prawa będzie dopuszczalne. Taka definicja bezdyskusyjnie powinna zostać zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Warto przyjrzeć się również, jak sprawy zawodowe zarządców i pośredników regulują inne państwa.

W Stanach Zjednoczonych, które często są stawiane za wzór liberalnego państwa, nie tylko istnieje udzielana przez państwo licencja, ale także musi ona być odnawiana raz na pięć lat przez każdego zarządcę.

Podobnie jest w Holandii, gdzie dodatkowo wymaga się ukończenia studiów wyższych i odbycia rocznej praktyki. W Austrii trzeba z kolei ukończyć studia II stopnia, a zgodę na prowadzenie działalności wydają okręgowe władze administracyjne.

Paradoksalnie może jednak okazać się, że wprowadzenie deregulacji tylko wzmocni pozycję firm już funkcjonujących na rynku. Klient, który nie będzie mógł już liczyć na licencję jako wyznacznik pewnych umiejętności, będzie oceniać przyszłego zarządcę czy pośrednika na podstawie dotychczasowych osiągnięć.

W związku z tym, jako firma zarządzająca prawie 5000 lokalami i obsługująca kilkaset transakcji obrotu nieruchomościami rocznie, nie boimy się deregulacji zawodu zarządcy. Jesteśmy przekonani, że obronimy się przed napływem niewykwalifikowanych zarządców własnym doświadczeniem i kompetencjami. Zadowolenie naszych klientów będzie dla nas najlepszym certyfikatem.

Nieruchomości Wielkopolski

Ukazało się 20 listopada 2013 roku w portalu Admisnitrator24.info 

szukaj nieruchomosci Szukasz nieruchomości
zarzadzaj nieruchomoscia Posiadasz nieruchomość
strefa mieszkanca Strefa mieszkańca
wsparcie biznesu Wsparcie biznesu
A gdy już nabędziesz wymarzoną nieruchomość, sprawdź, czy przypadkiem też nie możemy Ci w czymś pomóc lub w czymś Ciebie wyręczyć!